종합부동산세 계산 방법과 12월 납부기간

누가 내는가

과세기준일인 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람 중, 공시가격 합계가 공제금액을 넘는 사람이 냅니다. 재산세는 주택을 가진 모두가 내지만 종합부동산세는 일정 금액을 넘는 사람만 냅니다. 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. (종합부동산세법 제16조 제1항)

1단계. 공제금액과 과세표준

공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준입니다. 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원입니다. (종합부동산세법 제8조 제1항, 시행령 제2조의4 제1항)

예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 20억원 주택을 가지고 있다면 20억 − 12억 = 8억, 여기에 60%를 곱한 4억 8천만원이 과세표준입니다.

2단계. 세율은 주택 수에 따라 갈린다

과세표준 12억원까지는 주택 수와 관계없이 같은 세율이지만, 그 위부터는 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 적용됩니다. (종합부동산세법 제9조 제1항)

3단계. 재산세와 겹치는 부분을 뺀다

같은 주택에 7월·9월 재산세와 12월 종합부동산세가 모두 부과되므로 겹치는 부분을 빼 줍니다. 종부세 과세표준에 해당하는 만큼의 재산세를 계산해 공제하는 방식입니다. (법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3)

4단계. 1세대 1주택자 세액공제

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세액을 공제받습니다. 두 공제는 중복 적용되지만 합계 80%가 한도입니다. (법 제9조 제5항~제9항)

예: 만 70세 · 보유 15년이면 40% + 50% = 90%지만 한도 80%까지만 공제됩니다.

5단계. 세부담 상한과 농어촌특별세

해당 연도의 재산세와 종합부동산세 합계가 직전년도 합계의 150%를 넘으면 그 초과분은 없는 것으로 봅니다. (법 제10조) 마지막으로 종합부동산세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 부과됩니다. (농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호)

부부 공동명의, 어느 쪽이 유리한가

원칙적으로 공동명의는 각자 지분만큼 납세의무를 지므로 부부가 각각 9억원씩, 합쳐서 18억원을 공제받습니다. 대신 1세대 1주택자가 아니어서 고령자·장기보유 세액공제는 받지 못합니다.

「종합부동산세법」 제10조의2의 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 한 사람이 주택 전체에 대해 1세대 1주택자로 계산됩니다. 공제는 12억원으로 줄지만 세액공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. (법 제10조의2)

9월에 챙겨야 할 신청

합산배제 임대주택·사원용 주택 등의 보유현황 신고, 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택·상속주택· 지방 저가주택의 1세대 1주택자 판정 특례는 모두 9월 16일부터 9월 30일까지신청해야 합니다. 이 기간을 놓치면 12월 고지에 반영되지 않습니다. (법 제8조 제3항·제5항)

자주 하는 실수

• 시가로 계산하는 것: 종합부동산세는 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.
• 6월 1일 기준을 놓치는 것: 5월 31일에 팔면 그해 종부세를 내지 않지만, 6월 2일에 팔면 냅니다.
• 재산세를 냈으니 끝났다고 생각하는 것: 재산세와 종합부동산세는 별개이며, 겹치는 부분만 공제됩니다.
• 농어촌특별세를 빼먹는 것: 종합부동산세의 20%가 함께 부과되므로 실제 부담은 고지된 종부세보다 큽니다.