양도소득세 계산기
장기보유특별공제 · 1세대 1주택 비과세 · 단기 보유 세율 · 조정대상지역 다주택 중과까지 반영 · 참고용
양도 정보 입력
주택·조합원입주권·분양권은 단기 보유 세율이 다릅니다.
실제 매도 금액 (실지거래가액)
실제 매입 금액 (실지거래가액)
취득세·중개수수료·자본적 지출 등 (선택)
같은 과세기간에 다른 양도로 이미 공제받은 금액 (선택)
원칙적으로 대금 청산일 (「소득세법」 제98조)
세율·공제표는 양도 연도 기준으로 적용됩니다
주택 정보
거주 2년(24개월) 이상이어야 장기보유특별공제 표 2가 적용됩니다.
조합원입주권·분양권도 주택 수에 포함해 세어 주세요.
양도소득세 계산 구조
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 로 시작합니다. 여기서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 되고, 연 250만원의 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다. 양도소득세는 소득세의 한 종류이므로 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.
보유기간별 세율 (「소득세법」 제104조 제1항)
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 분양권 | 그 밖의 토지·건물 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 60% | 기본세율 6~45% |
장기보유특별공제 (「소득세법」 제95조 제2항)
보유기간 3년 이상이면 양도차익의 일정 비율을 공제합니다. 일반 자산은 표 1(최대 30%), 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 표 2(보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%)를 적용합니다.
| 기간 | 표 1 (일반) | 표 2 보유 | 표 2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | — | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표 2의 거주기간 공제 8%(2년 이상 3년 미만)는 보유기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다.
1세대 1주택 비과세
- 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 2년 이상 (영 제154조 제1항)
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유 2년 + 거주 2년 이상
- 양도가액(실지거래가액)이 12억원 이하면 전액 비과세 (법 제89조 제1항 제3호)
- 12억원을 초과하는 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 만 과세 (영 제160조)
조정대상지역 다주택 중과
조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택이면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 기본세율 + 30%p로 과세하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 보유기간이 2년 미만이면 중과세액과 단기 보유 세액 중 큰 금액을 적용합니다. (법 제104조 제7항)
보유기간 2년 이상 주택에 대한 중과 한시 배제는 2026-05-09 양도분까지였습니다 (영 제167조의3 제1항 제12호의2). 다만 그날까지 매매계약을 체결한 주택에는 경과조치가 있고, 장기임대주택·상속주택·기준시가 3억원 이하 지방 저가주택 등은 계속 중과에서 제외됩니다.
신고 시기와 절차
부동산 등의 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산 정산합니다. 납부세액이 1,000만원을 초과하면 2개월 분납이 가능합니다.
자주 묻는 질문
Q. 보유기간 2년은 언제 채워지나요?
「소득세법」 제95조 제4항은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 정합니다. 초일을 산입하므로 2024년 1월 1일 취득한 주택은 2025년 12월 31일 양도부터 2년 요건을 충족합니다. 다만 취득·양도 시기는 원칙적으로 대금 청산일로 판단하므로(법 제98조), 하루 차이로 갈리는 경우에는 반드시 국세청에 확인하세요.
Q. 1세대 1주택인데 거주를 안 했으면 어떻게 되나요?
취득 당시 비조정대상지역이었다면 보유 2년만으로 비과세됩니다. 다만 12억원을 넘는 고가주택의 장기보유특별공제는 거주 2년 이상이어야 표 2(최대 80%)가 적용되고, 그렇지 않으면 표 1(최대 30%)이 적용됩니다. (영 제159조의4)
Q. 분양권도 장기보유특별공제를 받나요?
받지 못합니다. 분양권은 보유기간과 무관하게 60%(1년 미만 70%)의 단일세율이 적용되고 장기보유 특별공제 대상이 아닙니다.
Q. 일시적 2주택인데 중과되나요?
이 계산기는 일시적 2주택·상속주택·동거봉양 등 1세대 1주택 특례(영 제155조)를 판정하지 않습니다. 해당하면 ‘중과 배제 대상’을 선택하거나 국세청 모의계산으로 확인하세요.
⚠️ 참고용 안내
이 계산기는 장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 단기 보유 세율, 조정대상지역 다주택 중과를 반영하지만, 1세대 1주택 특례·감면·이월과세·비사업용 토지·미등기양도·주식 등은 반영하지 않습니다. 정확한 신고는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
함께 보면 좋은 문서
근거 자료
- 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
- 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
- 소득세법 제103조(양도소득 기본공제)
- 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위)
- 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제)
- 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)
- 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
- 국세청 양도소득세 세율
- 국세청 장기보유특별공제율
계산 결과는 참고용이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 세액은 국세청 홈택스 양도소득세 모의계산 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.