양도소득세 계산기
취득가액·양도가액 기준 예상 세액 간이 계산 · 참고용
양도 정보 입력
매입 당시 가격 (취득세·중개비 포함 가능)
매도 금액
중개수수료, 수리비, 취득세 등 (선택)
연간 양도소득 기본공제 250만원 (1회)
양도소득세란?
양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 팔아(양도) 생긴 차익에 부과하는 세금입니다. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비로 계산하고, 여기서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다.
양도소득세는 소득세의 한 종류이므로 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 본 계산기 결과에는 이 지방소득세가 포함되어 있습니다.
기본세율 (보유 2년 이상 일반세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
위 기본세율은 2년 이상 보유한 부동산 등에 적용됩니다. 단기 보유, 다주택, 분양권·주식은 별도의 중과세율이 적용되므로 본 계산기 결과와 크게 달라질 수 있습니다.
주요 비과세·공제 항목
- 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역은 2년 거주 요건 추가), 양도가액 12억 원 이하 비과세. 12억 초과분은 과세.
- 장기보유특별공제: 보유기간에 따라 양도차익의 일정 비율 공제. 1세대 1주택 고가주택은 보유·거주 기간을 합쳐 최대 80%.
- 기본공제: 양도소득 연 250만 원 (자산 그룹별 연 1회).
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(샷시·확장 등)은 경비로 인정. 도배·장판 등 수익적 지출은 불인정.
실전 계산 예시 (기본세율)
예시 1. 취득 3억 → 양도 5억 (경비 0)
- 양도차익 = 5억 − 3억 = 2억 원
- 과세표준 = 2억 − 250만 = 1억 9,750만 원
- 양도소득세 = 1억 9,750만 × 38% − 1,994만 = 5,511만 원
- 지방소득세 = 약 551만 원 / 총 약 6,062만 원
예시 2. 취득 2억 → 양도 2.5억 (경비 1,000만)
- 양도차익 = 2.5억 − 2억 − 1,000만 = 4,000만 원
- 과세표준 = 4,000만 − 250만 = 3,750만 원
- 양도소득세 = 3,750만 × 15% − 126만 = 약 437만 원
- 지방소득세 약 44만 원 / 총 약 480만 원
예시 3. 1세대 1주택, 양도 10억, 2년 보유
- 양도가액 12억 이하 → 비과세 (세액 0)
- 단, 다주택이거나 12억 초과면 과세 대상으로 바뀝니다.
자주 하는 실수
- 단기·다주택 중과세를 기본세율로 착각: 1년 미만 보유 주택·분양권은 70%까지 단기 중과세가 적용될 수 있습니다. 본 계산기는 기본세율만 적용합니다.
- 장기보유특별공제 누락: 보유기간이 길수록 공제율이 커집니다. 빼먹으면 세액이 과대 계산됩니다.
- 필요경비 증빙 미보관: 영수증·세금계산서가 없으면 경비로 인정받기 어렵습니다.
- 지방소득세를 빼먹음: 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. (상속·증여세와 달리 양도세에는 붙습니다)
- 예정신고 기한 도과: 부동산은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고해야 합니다.
신고 시기와 절차
부동산 등의 양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고· 납부합니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산 정산합니다. 주식은 양도 시기에 따라 반기별로 신고합니다.
납부세액이 1,000만 원을 초과하면 2개월 분납이 가능합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1주택인데 무조건 비과세인가요?
2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주 추가) 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하면 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 대해서는 과세됩니다.
Q. 양도소득세에 지방소득세가 붙나요?
네. 양도소득세는 소득세의 한 종류라 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 상속세·증여세에는 붙지 않는 것과 다릅니다.
Q. 다주택자 중과세는 본 계산기에 반영되나요?
반영되지 않습니다. 본 계산기는 기본세율(2년 이상 보유)만 적용합니다. 다주택 중과세는 정책에 따라 적용·유예가 자주 바뀌므로, 해당된다면 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
Q. 어떤 비용을 필요경비로 넣을 수 있나요?
취득세, 법무사·중개수수료, 자본적 지출(발코니 확장, 샷시 교체 등)은 인정됩니다. 단순 수리·도배 같은 수익적 지출은 원칙적으로 제외됩니다. 증빙 보관이 필수입니다.
Q. 본 계산기 결과와 실제 세액이 다른 이유는?
본 계산기는 기본세율만 적용하고 장기보유특별공제·1세대1주택 비과세·단기 및 다주택 중과세를 반영하지 않습니다. 정확한 세액은 홈택스 양도소득세 모의계산 또는 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.
⚠️ 참고용 안내
본 계산기는 양도소득세 기본세율(2년 이상 보유)에 지방소득세 10%를 더한 간이 계산 도구입니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 단기·다주택 중과세, 분양권·주식 등 자산별 규정은 반영하지 않으므로 실제 세액과 큰 차이가 날 수 있습니다. 정확한 신고는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
근거 자료
- 소득세법 제104조(세율)·제95조(장기보유특별공제)·제89조(비과세)·제105조(예정신고) — 국가법령정보센터
- 지방세법 제103조의3 (양도소득에 대한 개인지방소득세)
- 국세청 양도소득세 안내 (홈택스)