장기보유특별공제 계산 방법 (표1·표2, 2026)

장기보유특별공제란

장기보유특별공제는 토지·건물 등을 3년 이상 보유한 경우 보유기간(과 거주기간)에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 공제는 양도차익에서 차감되어 과세표준을 줄여 줍니다. 공제율표는 두 종류 — 표1(일반)과 표2(1세대 1주택)로 나뉩니다.

💡 핵심: 일반 부동산은 표1(최대 30%), 1세대 1주택은 표2(보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%). 단, 표2는 2년 이상 거주가 전제입니다.

표1 — 일반 (보유기간만, 최대 30%)

토지·건물 및 1세대 1주택이 아닌 주택에 적용됩니다. 3년부터 6%, 이후 1년당 2%p씩 늘어 15년 이상이면 30%입니다.

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
5년	10%
7년	14%
10년	20%
12년	24%
15년 이상	30% (최대)

표2 — 1세대 1주택 (보유 + 거주, 최대 80%)

1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 경우 적용됩니다. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산합니다(각각 최대 40%, 합산 최대 80%).

기간	보유 공제율	거주 공제율
2년	—	8%
3년	12%	12%
5년	20%	20%
7년	28%	28%
10년 이상	40% (최대)	40% (최대)

보유기간 공제율은 3년부터 연 4%, 거주기간 공제율은 2년(8%)부터 연 4%로 늘어 각각 10년에 40%에 도달합니다. 거주 요건(2년)을 못 채우면 표2가 아니라 표1(최대 30%)이 적용됩니다.

계산 방법

장기보유특별공제액 = 양도차익 × 공제율. 표2는 (보유 공제율 + 거주 공제율)을 합쳐 적용합니다. 1세대 1주택 고가주택(12억 초과)은 12억 초과분에 해당하는 과세 양도차익에 대해 공제율을 적용합니다.

실제 사례

사례 1. 일반 토지, 12년 보유 (표1)

공제율 24%. 양도차익 2억이면 장특공 = 2억 × 24% = 4,800만 원 공제.

사례 2. 1세대 1주택, 10년 보유·10년 거주 (표2)

보유 40% + 거주 40% = 80%. 과세 양도차익 3억이면 2.4억 공제.

사례 3. 1세대 1주택, 10년 보유했으나 거주 안 함

거주 2년 요건 미충족 → 표2 적용 불가, 표1(보유 10년 = 20%) 적용. 거주 여부가 공제율을 크게 바꿉니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 3년 미만 보유면 공제가 전혀 없나요?

네. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유부터 적용됩니다.

Q. 표2는 거주를 안 해도 보유만으로 40% 받나요?

표2 자체를 적용받으려면 2년 이상 거주가 전제입니다. 거주 요건을 못 채우면 표1(최대 30%)만 적용됩니다.

Q. 비과세인 1세대 1주택도 장특공이 의미 있나요?

양도가액 12억 이하 전액 비과세면 과세 차익이 없어 의미가 적지만, 12억 초과 고가주택은 과세분에 표2가 적용되어 세 부담이 크게 줄어듭니다.

Q. 다주택자도 장특공을 받나요?

일반 표1은 받을 수 있습니다. 다만 중과세 대상이거나 정책에 따라 적용이 제한되는 경우가 있으므로 확인이 필요합니다.

Q. 보유기간은 언제부터 계산하나요?

원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 상속·증여로 취득한 경우 기산일이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

Q. 미등기 양도도 공제되나요?

미등기 양도자산은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다.

장기보유특별공제 계산 방법